Alors que depuis le 1er avril 2023, les ventes de passoires énergétiques en monopropriété s’accompagnent d’un audit énergétique afin d’informer les candidats acquéreurs de l’investissement financier à prévoir pour sortir le bien qui les intéresse de ce statut pénalisant, une enquête de Flatlooker en partenariat avec 110 % Chasse immobilière s’est focalisée sur un millier de rénovations énergétiques réalisées en 2022 et 2023 dans ce type de logements pour en savoir plus. Voici ce qu’il ressort de cette étude qui, même si son résultat n’est qu’indicatif, fournit quand même quelques pistes de réflexion. Pour rappel, la rénovation énergétique d’une passoire thermique permet au regard de la réglementation en vigueur de se préserver de l’interdiction de location pour indécence énergétique (interdiction de louer un logement G+ en 2023, G en 2025 et F en 2028) et de bénéficier aussi d’aides financières des pouvoirs publics (MaPrimeRénov’, TVA à 5,5 %, etc.) ou des banques (investissement locatif en lien avec le DPE projeté).
Des rénovations dont le coût moyen au m² est élevé, que la classe DPE de départ soit F ou G
L’étude a porté sur trois types d’appartements, à savoir T1(25 m²), T2 (40 m²) et T3 (65 m²) ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique pour passer de la classe DPE F ou G à D. Les coûts des travaux relevés n’incluent pas des travaux de rénovation autre qu’énergétique et concernent exclusivement les opérations suivantes : l’installation de fenêtres avec ventilation, l’isolation des murs et des plafonds, la mise en place d’extracteurs d’air silencieux, l’installation de chauffe-eaux thermodynamiques ou de radiateurs électriques à inertie fluide, ainsi que le retrait des déchets, leur évacuation en déchetterie, la préparation des locaux, leur mise en peinture et leur nettoyage. Il en ressort en termes de coût moyen des travaux au mètre carré des sommes allant de 569 € TTC (T3) à 649 € TTC (T1) pour une sortie de la classe F vers D et de 749 € TTC (T3) à 828 € TTC (T1) pour une sortie de G vers D. Même si cette étude fait abstraction des travaux de rénovation énergétique au sein d’appartements situés en rez-de-chaussée ou au dernier étage, plus coûteux, elle démontre bien que les travaux visant un passage de la classe G vers D sont plus onéreux. En effet, il s’agit de renforcer sensiblement l’isolation existante voire de la créer de toutes pièces, lorsqu’elle n’existe pas, ce qui est souvent le cas pour les logements classés tout en bas de l’échelle de performance énergétique.
Perte de surface des logements rénovés : une incidence à ne pas négliger lors d’une rénovation
Lors de la rénovation énergétique d’un appartement ancien, l’isolation se fera généralement par l’intérieur pour préserver la façade. Il faut donc prendre en compte que cette opération aura des répercussions sur la surface habitable du logement. L’étude a permis de faire ressortir le pourcentage moyen de perte de surface habitable par type d’appartement et selon sa classe DPE au moment des travaux. Ainsi, la perte de surface est respectivement de 9,2 %, 8 % et 10 % pour un T3, T2 et T1 classé initialement G et de 3 %, 2,6 % et 3 % pour les mêmes types d’appartements classés F.
Baisse des factures d’énergie par mois, par an : des indicateurs pertinents sur le long terme ?
L’étude aborde aussi les économies d’énergie réalisées en termes de coût, exprimées en euros TTC par mois et par an, avec pour base de calcul le tarif réglementé d’EDF au kWh à la date du 14 avril 2023. Pour les appartements classés F avant travaux, les gains annuels vont de 1 031 € TTC pour un T1 à 2 681 € TTC pour un T3, soit de 86 € TTC à 223 € TTC par mois. Pour les appartements classés G, ils vont de 1 340 € TTC pour un T1 à 3 485 € TTC par an pour un T3, soit de 112 € TTC à 290 € TTC par mois. Toutefois, ces économies d’énergie sont à considérer avec beaucoup de réserve compte tenu de l’évolution toujours haussière et fluctuante des coûts de l’énergie. Par ailleurs, il est primordial de tenir compte aussi que le retour sur investissement de toute rénovation énergétique demeure encore très long.
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