À l’issue de la mission temporaire qui lui avait été confiée par la Première ministre Elisabeth Borne au travers d’une lettre de mission en date du 13 avril 2023, le député Vincent Ledoux a rendu le 9 octobre 2023 un rapport conséquent portant le titre « RGA, n’attendons pas que ce soit la cata ! ». Dans ce rapport, le député recommande un plan d’actions d’envergure pour anticiper le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) et atténuer ses effets. Ce « plan massif » vise un soutien social préventif des propriétaires et une meilleure prise en compte de l’adaptation des biens au risque RGA, un phénomène lié au changement climatique. En termes de vente immobilière, deux mesures présentes dans ce rapport méritent une attention particulière. En effet, elles vont permettre aux acheteurs, en les informant mieux concernant le RGA, de mieux faire face au risque argile et de mieux se protéger contre ses effets dévastateurs.
Vente immobilière et risque RGA : intégrer cette menace dans l’état des risques est essentiel
Le retrait-gonflement des argiles ou RGA est un phénomène géologique associé aux mouvements des sols argileux qui se produit sous l’effet de périodes successives de sécheresse et de fortes pluies, soit une alternance de déshydratation et de réhydratation des argiles. Ce mouvement alternatif des sols argileux menace la pérennité des constructions, la sécurité des occupants et compromet aussi la réussite de la vente d’un bien. En effet, il peut causer l’apparition de fissures très graves pouvant fragiliser la structure d’une construction et provoquer son effondrement.
Le risque RGA est très présent en France métropolitaine, même en Ile-de-France. Lors de la vente d’un bien, s’il fait l’objet d’un plan de prévention des risques, il doit être mentionné sur l’état des risques à fournir lors de la visite du bien et de la signature de la transaction. Malheureusement les PPR RGA ne sont plus établis et ceux existants ne couvrent pas la totalité des communes exposées à ce risque et qui plus est, ne sont plus mis à jour. Beaucoup d’états des risques fournis lors des ventes immobilières ne sont donc pas complets et ne transmettent pas la réalité de la situation, à moins qu’un sinistre lié au RGA et indemnisé par une assurance à ce titre se soit produit dans le bien concerné par la vente.
Face à cette situation, le rapport du député Vincent Ledoux suggère de modifier l’article L.125-5 du Code de l’environnement pour exiger que l’état des risques affiche tout risque argile significatif, une donnée qui figure sur la carte interactive indiquant le risque RGA consultable sur le site Géorisques. Il s’agirait aussi d’ajouter dans les données RGA de cette cartographie élaborée par le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières) toute donnée relative à la sinistralité.
Risque RGA : un nouveau diagnostic immobilier de vente à deux niveaux et un label
Le rapport sur le risque argile recommande aussi la réalisation facultative d’un nouveau diagnostic immobilier de vente dédié. Sa particularité serait d’être plus ou moins approfondi selon le niveau de risque RGA existant au sein de la zone géographique du bien et la situation du marché immobilier local en termes de confiance des acquéreurs. Ainsi, si le bien se situe à proximité de biens ayant subi un sinistre lié au RGA, s’il a été lui-même sinistré et que le marché immobilier local fait l’objet d’une défiance de la part des acquéreurs, le diagnostic RGA serait global, c’est-à-dire qu’il consisterait à vérifier l’absence de fissures et à réaliser une étude géotechnique au cas où cette expertise n’aurait jamais été réalisée.
En revanche, en l’absence d’impact du risque RGA dans le bien et de risque RGA fort, le diagnostic RGA serait limité et se traduirait par un état des lieux de l’environnement et des recommandations de prévention horizontale adaptées et peu coûteuses pour préserver le bien de tout désordre potentiel dû au RGA. Un label viendrait compléter ces deux diagnostics argile pour promouvoir les biens présentant un risque RGA faible et exempts de tout dommage structurel lié à ce phénomène. Ce label rassurerait les acheteurs et valoriserait les biens.
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