Location et DPE en copropriété : une proposition de loi déposée le 7 novembre 2024

Comme évoqué lors de notre actualité du mois dernier, une proposition de loi a été déposée le 7 novembre 2024 pour adapter le calendrier de l’obligation de décence énergétique locative au sein des immeubles de copropriété. Le texte de cette proposition de loi émet diverses mesures pour limiter les litiges concernant le respect de la décence énergétique de location, tout en ne renonçant pas à cette ambition vertueuse essentielle pour accélérer la transition écologique des logements du marché locatif. Que dicte cette proposition de loi qui sera examinée très prochainement pour être appliquée au plus tôt ?

Une proposition de loi pour ne pas pénaliser les copropriétaires qui ont la volonté de rénover

La proposition de loi « visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété » souhaite venir en aide aux copropriétaires bailleurs très impliqués dans l’amélioration de la performance énergétique de leur bien. Soutenue par la ministre du Logement, cette proposition législative fera l’objet d’une discussion en séance publique le 3 décembre prochain. Son objectif est d’assouplir le calendrier de la décence énergétique locative en copropriété, dès lors que les bailleurs se retrouvent confrontés à des obstacles indépendants de leur volonté. Il s’agit donc d’une loi qui leur permettrait de ne pas être bloqués par l’interdiction de louer, alors qu’ils sont dans l’impossibilité d’agir à titre individuel, et ce, en raison du statut particulier de leur bien. Les mesures de cette future loi ne s’appliqueraient qu’aux logements nouvellement loués ou à ceux qui font l’objet d’une reconduction tacite ou d’un renouvellement du contrat de location.

Une proposition de loi qui émet des mesures concrètes et adaptées à la réalité des copropriétés

Cette loi, si elle est promulguée, introduirait une période « blanche » temporaire concernant l’obligation de décence énergétique, voire la possibilité d’échapper sous conditions à cette contrainte.

Ainsi, l’interdiction de louer ne s’appliquerait pas au 1er janvier 2025 pour les propriétaires d’un bien loué au sein d’une copropriété dont le syndicat des copropriétaires a programmé des travaux de rénovation énergétique. Que ces travaux viennent d’être votés ou soient en cours de réalisation, le copropriétaire disposerait de trois ans, à compter de la date du vote de la décision de travaux, pour mettre en conformité son logement.

De plus, tout litige au sein de la copropriété empêchant le copropriétaire de mener à bien son projet lui donnerait également le droit de reporter l’obligation de décence énergétique.

Quant à la possibilité de ne pas respecter les seuils de décence énergétique, elle interviendrait à la suite du constat suivant : l’impossibilité d’atteindre la performance énergétique minimale requise pour des motifs relatifs à la construction, et ce, malgré la réalisation de travaux les plus conformes possibles tant du point de vue technique que juridique. Toutefois, les logements de classe G+ ne pourront bénéficier de cette faveur spécifique. En effet, l’interdiction de louer des logements G+ est en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Une protection du droit des locataires et un remaniement du contenu du PPPT obligatoire

La loi prévoit aussi une clause qui permettrait aux locataires de biens de copropriété de ne pas subir un préjudice financier alors que leur logement est énergétiquement précaire. Le juge pourrait en effet revoir à la baisse le loyer tant que les travaux n’ont pas été finalisés. Néanmoins, ceux qui s’opposeraient aux travaux de rénovation énergétique ne pourraient invoquer la responsabilité du bailleur au regard de la non-conformité du logement.

Enfin, la proposition de loi affecterait le contenu du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) qui, dès le 1er janvier 2025, sera obligatoire pour l’ensemble des copropriétés, quelle que soit leur taille, situées dans des immeubles bâtis de plus de quinze ans. En effet, les travaux permettant d’atteindre les seuils de décence énergétique minimale remplaceraient les travaux d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre contenus dans le PPPT. Le PPPT comporterait ainsi une mention plus explicite de l’objectif à atteindre au travers des travaux de performance énergétique préconisés. Cette mesure permettrait aussi aux pouvoirs publics de s’assurer que l’obligation de respecter les règles de décence énergétique constituera une priorité au sein des copropriétés.